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房产合同注意事项有哪些 房屋买卖合同哪些属无效合同

2021-10-06广州房产与建筑工程纠纷律师

 吴益辉律师,广州房产与建筑工程纠纷律师,现执业于广东以泰律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

房产合同注意事项有哪些

  依据法律规定,房屋买卖双方当事人必须签订书面的、由政府有关部门制定的格式合同,该房屋买卖合同会作为产权转让登记的重要凭证,可见房屋买卖合同有多重要,可是依然有人会忽略合同签订的细节,以致于陷入纠纷。下面为您详细介绍下房产合同注意事项。

  房产合同注意事项有哪些关于这一问题,整理了以下相关资料供您参考,下面跟着一起来了解下。

  一、注意审核土地使用权是否存在抵押

  购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中,很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况,这将对购房人构成法律障碍,影响购房人的顺利购房。

  二、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件

  1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障,所以至关重要。

  商品房开发的法定手续包括:立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续,应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注,有土地使用年限的是出让土地使用权,没有使用年限的是划拨土地使用权,而划拨土地是不能用于商品房开发的。

  2、注意查看卖方的;一照;、;两书;、;五证;

  ;一照;:即企业法人营业执照。

  ;两书;:即商品房质量保证书和商品房使用说明书。

  ;五证:即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替。

  三、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序

  大多购房者购房需要贷款。因此,向银行申请贷款时,最好能够熟悉申请银行贷款的政策,从而使贷款的申请能够顺利被批准。

  1、一般来说,向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明,或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料,可以帮助买方贷到希望的数额。

  2、如果通过中介公司办理贷款,同样需要把好贷款关,不能轻信中介公司的贷款承诺。

  四、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的

  1、合同是双方真实意思表示的体现,一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则,发生纠纷时,便成为双方解决争议的依据。

  2、现实交易中,开发商往往以格式合同为房管部门拟定,不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中,强加给购房者接受。要明确一点,正式签订商品房买卖合同的时候,对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。

  五、约定违约条款须详细、具体

  1、商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房,逾期办理或不能办理房产证的违约,但是往往开发商虽然约定了违约,一般违约金额都不多,因此,购房者一定要注意这些细节。

  2、同时,还应该约定:

  规划、设计的变更致使购房者解除购房合同,开发商不仅仅要承担购房款的银行利息,还应承担一定金额的违约金。

  由于开发商原因不能办理产权证,购房者要求退房退款时,开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。

  加重开发商违约,使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。

  六、合同附件须重视

  1、合同附件是合同的有效组成部分,与合同主文条款具有同样的法律效力。

  2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等,对于补充协议的条款也常常列为合同附件。

  可见,这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文,对合同的附件应当给予足够的重视。

  七、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料

  商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请,不视为合同的条款,但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约。

  上文就是对于;房产合同注意事项有哪些;的相关解答,提醒大家,在房产合同签订后三个月内到房地产管理部门登记备案。房地产属于不动产,不动产的转让登记具有绝对效力,可以对抗未登记的房产转让行为。

房屋买卖合同哪些属无效合同

1、房地产分离出卖,合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转

  1、房地产分离出卖,合同无效。

  由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。

  2、产权主体有问题,合同无效。

  出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为一般认定无效 。

  3、侵犯优先购买权,合同无效。

  房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

  4、非法转让,合同无效。

  主要包括转让下列房地产:①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;②依法收回土地使用权的;③权属有争议的;④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

  关于房屋买卖合同的效力问题,司法实践和法学理论上常见的典型争议有:

  1、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力;

  2、转让建筑在国有划拨土地上的房产是否允许,违反了是否必然导致合同无效

  3、房屋买卖合同与产权登记是何关系,未办理产权转移过户登记,是否影响房屋买卖合同的效力

  4、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同是否有效

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